ตอนที่ 4 Season 2 ชื่อตอน Wealth Management

Wealth Management

            การจัดการความมั่งคั่ง Wealth Management ฟังดูเหมือนจะเป็นกิจกรรมของคนรวย แต่จริงแล้วต้องบอกว่าเป็นเรื่องของทุกคน คำว่า Wealth Management อธิบายในภาษาง่ายๆ หมายถึง วิธีการที่จะทำให้สินทรัพย์ที่มีอยู่งอกเงยให้มากที่สุด ไม่ว่าสินทรัพย์จะมากหรือน้อย โดยให้สินทรัพย์ทำงาน เมื่อเวลาผ่านไปทำให้มูลค่าของสินทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น

            คำถามลำดับต้น ๆ ในการจัดการความมั่งคั่ง คือระดับความเสี่ยงที่รับได้ ความเสี่ยงในที่นี้ให้หมายถึงโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทน และโอกาสที่จะขาดทุน รวมถึงจำนวนเงินที่จะขาดทุนด้วยเหตุการณ์ต่างๆ ในประเด็นเรื่องความเสี่ยงจะประกอบไปด้วย ความเสี่ยงจากตัวการลงทุนเอง เช่นการเลิกกิจการ (เจ้ง) หรือเหตุการณ์ที่ไม่สามารถชำระเงินได้ตามสัญญาที่กำหนดไว้ ความเสี่ยงตัวที่ 2 คือความเสี่ยงจากตลาด หมายถึง การเปลี่ยนแปลงของราคาอัตราดอกเบี้ยหรือสิ่งที่ทำให้เกิดผลกำไรขาดทุน ความเสี่ยงตัวที่ 3 ความเสี่ยงทางนโยบายและกฎหมายของรัฐ หมายถึง กฎหมายหรือนโยบายที่มีผลทำให้ราคาหรือผลตอบแทนเปลี่ยนแปลงไป ความเสี่ยงตัวที่ 4 ความเสี่ยงจากสภาพแวดล้อมธรรมชาติ หมายถึง ถ้าฤดูกาลหรือภัยพิบัติเกิดขึ้นแล้ว จะทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงไป สำหรับความเสี่ยงอื่น ๆ ยังมีอีกมากมายแล้วแต่ประเภทของสินทรัพย์ แต่หลักการหนึ่งให้ระลึกไว้เสมอว่า ความเสี่ยง (สูญเสีย) สูง-โอกาสได้ผลตอบแทนสูงด้วย แต่ใบบางกรณี การลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง อาจจะได้รับผลตอบแทนไม่เป็นตามที่คาดหวังเอาไว้ ซึ่งอาจจะต่ำกว่าหรือ ขาดทุนจากการลงทุนได้

            ประเภทของสินทรัพย์เป็นสิ่งที่ต้องนึกถึงเป็นลำดับต่อไป ประเภทของสินทรัพย์ ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 2 แบบใหญ่ๆ คือสินทรัพย์ที่จับต้องได้ กับสินทรัพย์ที่เป็นตราสารหรือเป็นแต่เอกสารสัญญาเท่านั้น สินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์จริงๆ ได้แก่ บ้าน ที่ดิน ทองคำ ผลิตผลทางการเกษตร แร่ เงิน อัญมณี อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมากมายหลายรูปแบบแล้วแต่ความชอบ เช่น บางคนชอบทองคำ บางคนชอบนาฬิกาเก่า บางคนชอบที่ดิน สิ่งเหล่านี้ราคาจะเปลี่ยนแปลงไป เมื่อเวลาทำให้เกิดโอกาสในการสร้างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้ สินทรัพย์ประเภทที่ 2 คือตราสาร หมายถึง สัญญาทุกรูปแบบ ลักษณะจะมีเพียงกระดาษแผ่นเดียว เป็นตราสารหนี้ ตราสารหุ้นหรือใบหุ้น ตราสารอนุบัตร รวมถึงหนังสือยืนยันหน่วยลงทุน กองทุนรวม ในการเข้าถือสินทรัพย์ประเภทตราสารจะต้องคำนึงถึง ความน่าเชื่อถือของผู้ให้สัญญา เช่นตราสารหนี้จะต้องดูว่า ผู้สัญญาว่าจะใช้หนี้เมื่อถึงเวลาที่กำหนด มีความสามารถเพียงใด หรือตราสารทุนต้องดูว่าผู้นำเงินเราไปลงทุนจะสามารถหากำไร ต่อหุ้นมาได้มากน้อยเพียงใดและมีการปันผลหรือราคา หรือนโยบายการทำธุรกิจเป็นอย่างไร สอดคล้องกับแนวคิดหรือปรัญชาการดำเนินชีวิตหรือไม่

            คำถามลำดับที่ 3 คือช่วงเวลาในการจัดการความมั่งคั่ง จะต้องคำนึงช่วงเวลาเสมอ เพราะเมื่อเวลาเปลี่ยนสถานการณ์เปลี่ยนราคาจะเปลี่ยนตามไปด้วย แม้จะเป็นเพียงช่วงเวลานั้นๆก็ตาม ด้วยเงื่อนไขเวลานี้ จึงทำให้เกิดความจังหวะเข้า จังหวะออก ถ้าใครสามารถจับจังหวะได้แม่นยำจะทำให้เกิดกำไรหรือผลตอบแทนเป็นบวก แต่ถ้าใครจับจังหวะผิดจะทำให้ขาดทุนหรือผลตอบแทนเป็นลบ

            ในการจัดการความมั่งคั่งจะต้องคิดถึง 3 ประการที่กล่าวไปแล้วเสมอ เพื่อพิจารณาดูว่า ในแต่ละช่วงเวลาควรจะจัดการสินทรัพย์ให้อยู่ในรูปแบบไหน ขนาดเท่าใด และมีโอกาสสูญเสียหรือความเสี่ยงเท่าใด ทำให้สามารถตอบสนองความต้องได้มากที่สุด

คุณพากเพียร

ตอนที่ 11 ตอน บ้านหรือคอนโด

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ติดตามต่อไป วันที่ 9 มิถุนายน 2555

ซื้อบ้าน กับ ซื้อคอนโด

    ปัญหาการตัดสินใจของคนซื้อที่อยู่อาศัยอันดับต้น ๆ คือการเลือกซื้อประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนวัยหนุ่มสาว มักจะคิดไม่ตกระหว่างการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือ คอนมีเนียม เพราะที่อยู่อาศทั้ง 2 ประเภท มีข้อดีข้อเสียมที่แตกต่างกันไปดังนี้

ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

            ข้อดี มีมากมายหลายข้อ ประการแรกคือ ได้ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ชั่วลูกชั่วหลาน ที่ดินไม่มีค่าเสื่อมราคา ดังนั้นไม่ต้องห่วงว่าจะเกิดการด้อยค่าของที่ดินแต่อย่างใด ประการที่ 2 บ้านที่ได้มานั้น มีพื้นที่ใช้สอยมาก แบ่งได้หลายชั้น และมีบริเวณ ทำให้ราคาต่อหน่วยการใช้สอยถูกกว่า จะมากหรือจะน้อยขึ้นกับกำลังในการซื้อ มีความเป็นส่วนตัว เพราะมีห้อง มีสัดส่วนของตัวเองได้มากกว่า ประการที่ 3 มีแบบให้เลือกมากกว่า ทำเลมากกว่า ประการที่ 4 มักจะมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายให้เลือก มากกว่า

            ข้อเสีย ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีข้อเสียคือ ประการที่ 1 ทำเลที่ได้ จะสู้ คอนโดฯ ไม่ได้ ถ้าอยากได้ ราคาจะแพงมาก ๆ ประการที่ 2 มีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษามากกว่า เนื่องจากพื้นที่ใช้สอยมากกว่ามีรายละเอียดของอาคารมากกว่า ประการที่ 3 มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพของบ้าน เพราะการสร้าง จะสร้างทีละหลัง ทำให้เกิดโอกาสผิดพลาดในการสร้างได้มากกว่า (ต้องเลือกผู้ขายดี ๆ)

คอนโดมีเนียม

            ข้อดี ประการแรก คือทำเลที่ตั้ง มีหลายโครงการที่ติด เน้นว่าติดกับรถไฟฟ้า หรือเข้าออกได้ง่าย อยู่กลางเมือง ประการที่ 2 ดูแลรักษาง่าย เพราะมีพื้นที่น้อย มีส่วนกลางและนิติบุคคลดูแล ทั้งทางเดิน ลิฟท์ สวน และลานจอดรถ ประการที่ 3 มั่นใจเรื่องโครงสร้างความแข็งแรงมากกว่า เนื่องจากการก่อสร้างอาคารใหญ่ จะถูกควบคุมการก่อสร้างเข้มงวดกว่าการปลูกอาคารขนาดเล็ก

            ข้อเสีย ประการแรก ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในระยะยาว อาคารชุดจะมีอายุการใช้งานประมาณ 50 ปี เมื่ออาคารทรุดโทรมจนไม่สามารถใช้งานได้ ทางกรรมการอาคารชุด (ผู้อยู่อาศัย) มีต้องประชุมกันเพื่อจะหาวิธีจัดการอย่างไร ถ้าต้องการรื้อถอนและไม่สร้างต่อ ต้องไปยกเลิกการจดทะเบียนอาคารชุด และแบ่งส่วนความเป็นเจ้าของของพื้นที่ตามสัดส่วนของตนเองในเอกสารกรรมสิทธิ์อาคารชุด ดังนั้น กรรมสิทธิ์แบบนี้มีอายุ และค่าเสื่อมในการใช้งาน ประการที่ 2 ราคาต่อตารางเมตรแพงกว่า ประการที่ 3 ขาดความเป็นส่วนตัว เนื่องจากมีการใช้พนังห้องร่วมกันกับผู้อยู่อาศัยคนอื่น ดังนั้นอาจจะเกิดเสียงรบกวนจากห้องข้างเคียงได้ ประการที่ 4 มีพื้นที่ใช้สอยน้อย โดยเฉพาะคนที่มีสมบัติเยอะ ชอบเก็บของ ชอบซื้อของ คอนโดโดยทั่วไปจะมีพื้นที่ไม่เกิน 60 ตารางเมตร พื้นที่ในการเก็บข้าวของต่าง ๆ จึงมีน้อย ประการสุดท้าย มีกฎระเบียบต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก เพราะทางนิติบุคคล จะต้องมีกฎระเบียบเพื่อให้การอาศัยร่วมกันของคนจำนวน สามารถอยู่ร่วมกันได้

นายพากเพียร

ตอนที่ 10 Refinance คุ้มจริงหรือ

การ Refinance บ้าน คุ้มจริงหรือ

คนไทยส่วนใหญ่มักจะกู้ซื้อบ้าน มากกว่าการซื้อด้วยเงินสด และเมื่อกู้ไปสักพักหนึ่งแล้วประมาณ 3-5 ปี ก็จะเตรียม Refinance ไปสถาบันการเงินอื่น ๆ เพื่อต้องการให้ดอกเบี้ยถูกลง แต่ในการ Refinance จะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่แฝงอยู่โดยธรรมชาติ จึงต้องพิจารณาประกอบกันให้ดี เพื่อจะได้มั่นใจว่า การย้ายสถาบันการเงินแล้วได้ประโยชน์จริง ๆ

ในการ Refinance นั้น จะต้องพิจารณาในหลาย ๆ

ประการแรกคือ ความแตกต่างของดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีข้างหน้า ระหว่างที่เดิมกับที่ใหม่ เหตุที่ต้องคิด 3 ปีเพราะข้อกำหนดค่าปรับการ Refinance มักจะกำหนดไว้ที่ 3 ปี

ประการที่ 2 คือ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของมูลจำนอง, เบี้ยปรับกรณีปิดบัญชีสินเชื่อด้วยการ Refinance ก่อนกำหนด (อ่านได้ในสัญญาเงินกู้)

ประการที่ 3 คือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าเบี้ยประกันชีวิตที่ใหม่, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าใช้จ่ายเดินทางในการติดต่อประสานงาน

เมื่อได้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ให้นำค่าใช้จ่ายประการที่ 2 และ 3 มารวมกันแล้วเฉลี่ยออกเป็น 3 ปี จะได้เป็นค่าใช้จ่ายต่อปี บวกกลับไปที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยของที่ใหม่ แล้วนำไปหาส่วนต่างกับที่เก่า จากนั้นจึงค่อยตัดสินใจอีกครั้งว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพราะบางครั้งคิดออกมาแล้ว ต่างกันเพียง 0.25% แต่ต้องเสียเวลามากมาย อาจจะไม่คุ้มค่าก็ได้

ถ้าเป็นการ Refinance เพื่อต้องการเงินเพิ่มไปปิดบัญชีสินเชื่ออื่น ๆ นั้น จะให้ปรับที่ประการแรก โดยการคิดดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยยอดหนี้ของแต่ละบัญชี กับ ดอกเบี้ยที่ใหม่ ถ่วงน้ำหนักดอกเบี้ยเฉลี่ยของแต่ละวงเงิน แทน แต่บางคนอาจจะให้ประเด็นเรื่องดอกเบี้ยเป็นประเด็นรอง แต่คิดเรื่องค่างวดและกระแสเงินสดเป็นประเด็นแรกก็ได้ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์หลักของแต่ละคน

นายพากเพียร