ตอนที่ 3 Season 2 ชื่อตอน การผ่อนบ้านให้คุ้มค่า

การผ่อนบ้านคุ้มค่าด้วยการประหยัดภาษี

ในการผ่อนบ้าน หลายคน ๆ คิดว่า จ่ายค่างวดไป มีแต่ดอกเบี้ย ไม่เห็นเงินต้นเลย ดังนั้น เมื่อได้เงินก้อนมาต้องรีบ ๆ โป๊ะ จะได้หมดเร็วๆ วิธีนี้ก็เป็นวิธีที่ถูก แต่ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่จะหาประโยชน์เพิ่มเติมจากการผ่อนบ้านได้ นั่นคือ การใช้ในคิดตามหลักค้าเสียโอกาส หรือพิจาราณาทางเลือกว่า สิ่งที่มีอยู่นั้นสามารถทำอะไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด หรือมีต้นทุนน้อยที่สุด

วิธีการสร้างประโยชน์จากการผ่อนบ้านตามแนวคิดนี้ คือการหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนหรือดอกเบี้ยที่สูงกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย แทนการนำเงินที่หาได้ไปโป๊ะบ้านทั้งหมด โดยเฉพาะในปีแรก ๆ ของของการผ่อนบ้าน ดอกเบี้ยจะถูกมาก เช่น 0% 6 เดือน หรือ คงที่ 3.5% 1 ปี การที่นำเงินไปโป๊ะ จะทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายหรือมีผลตอบแทนเท่ากับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในช่วงเวลานั้นๆ เมื่อเปรียบเทียบโดยใช้ช่วงเวลาเดียวกันกับการลงทุน ดังนั้น หากนำเงินที่ต้องการไปโปะเงินต้น ไปลงทุนอะไรก็ได้ให้ได้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เช่นการลงทุนในกองทุนรวม ลงทุนในทองคำ ลงที่ให้ตราสารหนี้ภาครัฐและเอกชน โดยลงทุนไปเรื่อย ๆ จนกระทั่งดอกเบี้ยจ่ายมากว่าผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นแสดงว่าต้นทุนทางการเงินมากกว่าผลประโยชน์จากการลงทุน (ทำให้ขาดทุน) ให้นำเงินที่ลงทุนไปทั้งหมดพร้อมด้วยผลตอบแทนมาโปะเงินต้นทั้งหมดเพื่อตัดเงินต้นด้วย

นอกจากนั้นบางคน ยังสามารถนำดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านที่จ่ายในปีนั้นมาขอคืนภาษีเงินได้อีกต่อหนึ่งเป็นโบนัส แต่จำนวนดอกเบี้ยไม่เกิน 100,000 บาท ซึ่งผลตอบแทนการขอเงินคืนจากภาษีอยู่ที่ฐานภาษี ถ้าฐานที่ 10% จะได้เงินคืนเท่ากับ 10% ของดอกเบี้ย ฐาน 20% จะได้เงินคืนเท่ากับ 20% ของดอกเบี้ย ไปเรื่อยจนสูงสุดที่ 37% สุดท้ายจะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงกว่าการรีบโปะเงินต้นเสียแต่แรกอีก วิธีนี้เป็นการให้เงินทำงานภายใต้ค่าเสียโอกาสที่น้อยที่สุด

หมายเหตุการณ์โป๊ะบ้านคือการจ่ายมากกว่าค่างวดขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด

นายพากเพียร

ตอนที่ 2 Season 2 ชื่อตอน ทำประกันบ้าน (MRTA)

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ติดตามตอนต่อไปวันที่ 16 กันยายน 2555

ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ

หลาย ๆ คนคงจะมีประสบการณ์การกู้บ้านและธนาคารจะถาม หรือชี้ช่อง หรือแนะนำการทำประกันชีวิตที่คุ้มครองสินเชื่อบ้านที่กู้มา ซึ่งการทำประกันประเภทนี้มีรายละเอียดบางอย่างที่แตกต่างจากการทำประกันชีวิตอื่น ๆ แต่ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกับการประกันชีวิตเสียก่อน การประกันชีวิตคือการลดความเสียหายอันเกิดมาจากการสูญเสียชีวิต หมายความว่า เมื่อเราเสียชีวิตแล้ว จะมีคนมาช่วยเรื่องค่าความเสียหายต่าง ๆ ไว้ตามที่ได้ตกลงกับผู้รับประกัน (บริษัทประกัน) และเมื่อนำประกันชีวิตมาใช้กับการลดความเสียหายที่เกิดจากการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน หมายความว่า เมื่อผู้เอาประกัน(ซึ่งต้องเป็นคนเดียวกับผู้กู้) เกิดเสียชีวิต จะมีผู้มาจ่ายหนี้ที่เหลืออยู่แทน ข้อดีของกรมธรรม์ประเภทนี้คือ ผู้ที่กู้เงินไม่ต้องกังวล หรือทิ้งภาระให้กับคนข้างหลังในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดกับตัวเอง โดยเฉพาะคนที่เป็นเสาหลักในการหารายได้ให้กับครอบครัว และยังสามารถนำเงินค่าเบี้ยประกันชีวิตไปทำการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ด้วย สำหรับคนที่ทำประกันเกินว่า 10 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด

                แต่สิ่งที่หลายคนยังไม่เข้าใจคือ ทุนประกันคุ้มครองอาจจะไม่เท่ากับมูลหนี้ที่เหลืออยู่ได้ การทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ หรือ MRTA  (Mortgage Reducing Term Assurance) นั้น จะเป็นการจ่ายเบี้ยประกันครั้งเดียว และจะมีการคุ้มครองในระยะเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ อาจจะเป็น 10 ปี 15 ปี หรือ 30 ปี ซึ่งกรมธรรม์นั้น ๆ จะคิดทุนประกันคุ้มครองลดลงไปเรื่อย ๆ ตามเวลาที่ขอทำประกัน โดยที่ทุนประกันจะลดลงเรื่อย ๆ และจะหมดพอดีเมื่อหมดระยะเวลาประกัน ซึ่งบริษัทประกันจะไม่ทราบว่าจริง ๆ แล้วผู้กู้เหลือเงินเท่าใดถ้ามีการโป๊ะ หรือปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย บริษัทประกันจึงตั้งสมมติฐานว่า เงินกู้จะหมดลงเท่ากับระยะเวลาที่กรมธรรมหมดพอดี เช่น ทุนประกันเริ่มต้น 1,000,000 บาท ระยะเวลาเอาประกัน 10 ปี ปีแรกจะคุ้มครอง 1,000,000 บาท ปีที่ 2 จะคุ้มครอง 900,000 บาท (ตัวเลขประมาณการ) ไปเรื่อย ๆ จนปีที่ 10 คุ้มครอง 100,000 บาท  แต่ปัญหาคือ ผู้เอาประกันหลายคน กู้เงิน 30 ปี แต่ทำประกันแค่ 10 ปี ดังนั้น ทุนประกันจะลดลงเร็วว่าเงินต้นที่ลดลง สมมติว่า หากผู้เอาประกันเสียชีวิตในปีที่ 8 เงินต้นจะยังคงเหลืออยู่เยอะ เพราะยังต้องผ่อนอีก 22 ปี แต่ทุนประกันจะหมดแล้ว จะเกิดส่วนต่างขึ้น สิ่งที่ธนาคารต้องทำคือ การขอเรียกชำระหนี้ส่วนขาดจากกองมรดก (นั่นก็คือบ้านที่ได้จำนองไว้) ถ้าผู้รับมรดกมีความสามารถในการชำระหนี้ ธนาคารก็จะสามารถพิจารณาเปลี่ยนผู้กู้ได้ หรือให้ชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นเพื่อปิดบัญชี หรือขายทรัพย์ทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป

                สิ่งที่ผู้กู้ต้องให้ความสนใจ ก่อนที่จะทำประกันนอกเหนือจากเบี้ยประกันคือ ตารางกรมธรรม์ เพื่อจะได้ทราบว่าการคุ้มครองในแต่ละช่วงปีอยู่ที่เท่าใด และควรให้ผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียในกรณีที่ผู้กู้ (ผู้เอาประกัน) เสียชีวิต จะมีประโยชน์เท่าใดตกแก่ผู้รับประโยชน์บ้าง โดยปกติแล้ว MRTA ผู้รับประโยชน์คนแรกจะเป็นธนาคาร แต่ถ้ามีประโยชน์ส่วนเกิน จะยกให้กับผู้รับประโยชน์ที่ผู้เอาประกันได้ระบุชื่อไว้ เพื่อให้ผู้ที่ต้องจัดการเกี่ยวกับทรัพย์สินนี้ ทราบเกี่ยวกับวงเงินคุ้มครองและหนี้สินที่เหลืออยู่

นายพากเพียร

ผู้เอาประกันหมายถึง ผู้ที่ทำสัญญาไว้กับชีวิตของคนเอง ซึ่งการจ่ายสินไหมจะจ่ายเมื่อเกิดเหตุการณ์กับผู้เอาประกัน

ผู้รับประโยชน์ หมายถึง เมื่อมีเงินค่าสินไหมจากบริษัทประกันชีวิต ถ้าผู้เอาประกันไม่ได้รับ หรือไม่สามารถรับได้ ผู้ที่มีสิทธิคนต่อไปที่จะรับค่าสินไหมนั้นเป็นผู้รับประโยชน์ โดยปกติแล้วจะเป็น พ่อ แม่ พี่ น้อง ลูก คู่สมรส (ต่างเพศ) ผู้ที่มีสิทธิ์คนต่อไปที่จะรับค่าสินไหมนั้นเป็นผู้รับประโยชน์โดยปกติแล้วจะเป็น พ่อ แม่ พี่ น้อง บุตร หรือ คู่สมรส (ต่างเพศ) ผู้รับประโยชน์จะมีคนเดียว หรือหลายคนก็ได้ ตามความประสงค์ของผู้เอาประกัน แต่ไม่สามารถให้กับเพื่อน โดยเฉพาะเพศเดียวกันได้

นายพากเพียร

ตอนที่ 11 ตอน บ้านหรือคอนโด

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด(มหาชน)

ติดตามต่อไป วันที่ 9 มิถุนายน 2555

ซื้อบ้าน กับ ซื้อคอนโด

    ปัญหาการตัดสินใจของคนซื้อที่อยู่อาศัยอันดับต้น ๆ คือการเลือกซื้อประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนวัยหนุ่มสาว มักจะคิดไม่ตกระหว่างการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือ คอนมีเนียม เพราะที่อยู่อาศทั้ง 2 ประเภท มีข้อดีข้อเสียมที่แตกต่างกันไปดังนี้

ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

            ข้อดี มีมากมายหลายข้อ ประการแรกคือ ได้ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถตกทอดเป็นมรดกได้ชั่วลูกชั่วหลาน ที่ดินไม่มีค่าเสื่อมราคา ดังนั้นไม่ต้องห่วงว่าจะเกิดการด้อยค่าของที่ดินแต่อย่างใด ประการที่ 2 บ้านที่ได้มานั้น มีพื้นที่ใช้สอยมาก แบ่งได้หลายชั้น และมีบริเวณ ทำให้ราคาต่อหน่วยการใช้สอยถูกกว่า จะมากหรือจะน้อยขึ้นกับกำลังในการซื้อ มีความเป็นส่วนตัว เพราะมีห้อง มีสัดส่วนของตัวเองได้มากกว่า ประการที่ 3 มีแบบให้เลือกมากกว่า ทำเลมากกว่า ประการที่ 4 มักจะมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายให้เลือก มากกว่า

            ข้อเสีย ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีข้อเสียคือ ประการที่ 1 ทำเลที่ได้ จะสู้ คอนโดฯ ไม่ได้ ถ้าอยากได้ ราคาจะแพงมาก ๆ ประการที่ 2 มีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษามากกว่า เนื่องจากพื้นที่ใช้สอยมากกว่ามีรายละเอียดของอาคารมากกว่า ประการที่ 3 มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพของบ้าน เพราะการสร้าง จะสร้างทีละหลัง ทำให้เกิดโอกาสผิดพลาดในการสร้างได้มากกว่า (ต้องเลือกผู้ขายดี ๆ)

คอนโดมีเนียม

            ข้อดี ประการแรก คือทำเลที่ตั้ง มีหลายโครงการที่ติด เน้นว่าติดกับรถไฟฟ้า หรือเข้าออกได้ง่าย อยู่กลางเมือง ประการที่ 2 ดูแลรักษาง่าย เพราะมีพื้นที่น้อย มีส่วนกลางและนิติบุคคลดูแล ทั้งทางเดิน ลิฟท์ สวน และลานจอดรถ ประการที่ 3 มั่นใจเรื่องโครงสร้างความแข็งแรงมากกว่า เนื่องจากการก่อสร้างอาคารใหญ่ จะถูกควบคุมการก่อสร้างเข้มงวดกว่าการปลูกอาคารขนาดเล็ก

            ข้อเสีย ประการแรก ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในระยะยาว อาคารชุดจะมีอายุการใช้งานประมาณ 50 ปี เมื่ออาคารทรุดโทรมจนไม่สามารถใช้งานได้ ทางกรรมการอาคารชุด (ผู้อยู่อาศัย) มีต้องประชุมกันเพื่อจะหาวิธีจัดการอย่างไร ถ้าต้องการรื้อถอนและไม่สร้างต่อ ต้องไปยกเลิกการจดทะเบียนอาคารชุด และแบ่งส่วนความเป็นเจ้าของของพื้นที่ตามสัดส่วนของตนเองในเอกสารกรรมสิทธิ์อาคารชุด ดังนั้น กรรมสิทธิ์แบบนี้มีอายุ และค่าเสื่อมในการใช้งาน ประการที่ 2 ราคาต่อตารางเมตรแพงกว่า ประการที่ 3 ขาดความเป็นส่วนตัว เนื่องจากมีการใช้พนังห้องร่วมกันกับผู้อยู่อาศัยคนอื่น ดังนั้นอาจจะเกิดเสียงรบกวนจากห้องข้างเคียงได้ ประการที่ 4 มีพื้นที่ใช้สอยน้อย โดยเฉพาะคนที่มีสมบัติเยอะ ชอบเก็บของ ชอบซื้อของ คอนโดโดยทั่วไปจะมีพื้นที่ไม่เกิน 60 ตารางเมตร พื้นที่ในการเก็บข้าวของต่าง ๆ จึงมีน้อย ประการสุดท้าย มีกฎระเบียบต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก เพราะทางนิติบุคคล จะต้องมีกฎระเบียบเพื่อให้การอาศัยร่วมกันของคนจำนวน สามารถอยู่ร่วมกันได้

นายพากเพียร

ตอนที่ 6 ซื้อบ้านต้องเหลือเงินไว้ใช้ด้วย

ซื้อบ้านต้องเหลือเงินไว้ใช้ด้วย

                คนจำนวนมาก เวลาซื้อบ้านต้องอาศัยเงินกู้ธนาคาร เมื่อเวลากู้ผ่านบางคนก็หวังว่าจะรีบ ๆ ผ่อนให้หมดเร็ว จะได้เสียดอกเบี้ยน้อย ๆ บางคนยังขอเปลี่ยนแปลงระยะเวลาการผ่อนชำระด้วย เช่น ธนาคารอนุมัติระยะเวลากู้ 30 ปี แต่กลับขอผ่อน 15 ปี ผลที่เกิดขึ้นคือ ค่างวดขั้นต่ำที่ต้องผ่อน จะสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ซึ่งเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นคือ ตอนจะโอนบ้านก็คิดว่าไหว ไม่เป็นไร อดทนหน่อย แต่โดยธรรมชาติแล้ว ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะสูงขึ้นในทุกๆ ปี และยังมีค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถกำหนดได้ล่วงหน้าอีก ไม่ว่าจะเป็นค่ารักษาพยาบาล ค่าซ่อมแซมบ้าน ค่าซ่อมแซมรถ เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นเงินก้อนทั้งนั้น

                คนที่ค่างวดผ่อนบ้านในระดับที่ใกล้เคียงกับรายได้ในแต่ละเดือน หรือเมื่อหักค่าใช้จ่ายประจำในแต่ละเดือนออกไปแล้วไม่มีเงินเก็บ เหลือเลย นับว่ามีความเสี่ยงทางการเงินสูงมาก เพราะในหลักการจัดสรรเงินแล้ว จะต้องนำรายได้ประจำต่อเดือน หัก ค่าใช้จ่ายส่วนตัว หักเงินออมสำหรับเหตุการณ์ไม่คาดคิด เท่ากับ ความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริง สำหรับคนที่ได้รับอนุมัติเงินกู้แล้ว ให้ผ่อนด้วยระยะเวลาสูงสุดก่อน เพื่อให้ภาระการผ่อนชำระขั้นต่ำมีน้อยที่สุด และเดือนใดที่มีเงินเหลือ ก็สามารถโป๊ะได้ ก็สามารถช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้เหมือนกัน

นายพากเพียร